Stay Informed

法律解读:华男豪掷百万出轨空姐,却惨遭悔婚还被绿!在澳华人细思极恐:这套路太深……

最近,一中国小伙为追美丽女空姐豪掷百万的新闻喧嚣尘上(详情可点击)。 恋爱时情侣之间互相送礼物本是两人之间的乐趣,可当恋爱关系破裂,而所赠礼物又金额过大时,事情可真就复杂了许多。 更让人不安的是,此类事情不光是在中国,在澳洲也屡见不鲜;很多华人朋友在恋爱中、或恋爱关系破裂后因金钱问题困扰不已: 恋爱时,自愿赠与伴侣的礼物可以要回吗? 关系破裂后,伴侣间存在金钱纠纷该如何处理? 婚前是否存在“共同财产”一说? 遇到问题不要慌,Longton Legal 龙腾律师行的资深律师关于此类问题在线科普,在澳洲,遇到下面这些问题要注意了: 以结婚为理由的转账属于赠予吗? 可以要求退还吗? 在澳洲,一般来说,当一方赠与给另外一方,并且对方接受了该赠与,那么该财产的所有权便转移到了另一方的名下。 但在澳洲婚姻法中,在关系维持期间的转账和赠与,在特定情况下,有可能被法院要求给与偿还。 对于订婚戒指来说,法院很可能会认定这算是一个“条件性礼物”。礼物的条件就是履行婚约。 那么如果接受订婚戒指的女方拒绝了继续履行这份婚约,那么她应该退还该订婚戒给男当事人。 对于金钱转账来说,就比较复杂。要考虑到在当时转账的情况下,双方的对话内容或者口对协议。 如果明确的说明是为了婚礼或者一些明确意图的花费,那么也可能被法院判决退回给给予方。 男性当事人在婚内为空姐的花费是否属于夫妻共同财产,前妻是否可对空姐起诉并要回财产? 澳洲家庭法中并没有对婚前或婚后财产的区分。 一般来说,双方一旦结婚或开始同居,那么双方名下的所有资产池中的财产均被视为共同财产。 在双方关系破裂时,所有的共同财产会按比例分割。 所以在此案例中,男性当事人在婚内为空姐的花费确实属于他和前妻的夫妻共同财产。 但是前妻并没有权力直接起诉空姐要回财产。 而是应该在申请与男当事人的离婚财产判决的时候,提供证据说明男方在空姐身上的花销不属于其合理日常开销而是肆意挥霍婚内资产。 一般情况下,如果法院认定一方的支出花费是肆意挥霍婚内资产,那么可能让该方补回由于其花费的婚内资产。 值得注意的是,在澳洲婚姻法中,除了认可法定婚姻还认可事实婚姻,如果第三者也是满足事实婚姻定义的一方,那么第三者也可能有权分一杯羹。 所以如果想要保护婚前的财产,一份有效的财产协议至关重要,它可以在关系破裂时为双方节省通过法院申请财产分割的时间,精力与费用。 恋爱中出现金钱纠纷的问题屡见不鲜,在澳洲如果您需要相关帮助,请立即咨询龙腾律师行。 您可以通过微信公众号客服功能,或者直接拨打热线电话1800 959 999联系我们。            

太好了!维州政府为租客、业主减负!满足这些条件,可申请租房补助和土地税减免!

为了应对新冠疫情,维州政府出台了新的法律来满足租赁双方的经济和个人需要。 和业主相比,租客往往在经济上更加脆弱,因此需要更多的保护。 这些新措施已经作为新增的一章加入了《1997年维多利亚州租赁法案》(以下简称《法案》), 并于2020年3月29日-2021年3月28日之间生效,政府也有可能根据实际情况延长有效期。 以下是关于新法主要措施的概述,主要集中在经济方面。 对租客的救济措施 限期不涨租 在新法有效期内,业主不得向租客加租或发出将要加租的通知。 业主不能强行赶走困难租客 在新法有效期内,业主不能向经济困难的租户发出搬家通知,凡是要求2020年3月29日当天和之后搬出搬家通知,都视为无效。 业主至少要满足下列情况之一,并向维州民事和行政法庭(VCAT)申请到颁令,才能终止租赁协议: ●租客在无需遭受严重困难的情况下,能够履行租约或《法案》中规定的义务而没能履行相应义务。 ●租客或其访客严重损坏了所租住宅 ●租客危及到邻居、业主或业主代理人的安全 ●租客非法使用所租住宅 ●业主出售出租住宅或拿出租住宅作自住用 ●未经业主同意转租或转卖 ●其他需要VCAT颁令介入的合理情况 协商减租和减租协议 法律并没有规定最低的租金数额,只要求租金水平在当时情况下合理即可。 有经济困难的租客必须先弄清楚自己能负担得起多少租金,然后联系业主或物业经理,要求临时减租。 收到租客的申请后,业主可以直接同意减租,也可以和租客协商出合理、人性化的替代方案。 双方的协商应当以降租而不是延期交租为目标,尽量减少到期时租客仍不能交租的风险,因为交不上的租金最终会成为租客的债务。 一旦租客和业主同意减租,双方应签署一份减租协议,并向维多利亚消费者事务部(CAV)登记报备。 如果双方无法达成协议,可在CAV启动争议解决程序,CAV可在必要时将其提交至维州争议解决中心,以获得免费调解服务,目的是帮助双方就租金减免达成书面协议,或制定具有约束力的争议解决令。 如果以上方法都失败了,维州民事和行政法庭(VCAT)可以介入并发出命令: ●同意租客的申请,在租客遵守命令中规定的交租计划前提下,减少特定时期的应付租金 ●同意业主的申请,终止租赁协议 租金减免补助金 有经济困难的租客可获维州政府最高3000澳元的租金减免补助金,由政府代表租客直接支付给业主。申请补助金的资格标准如下: ●租客和业主已达成共识,并在CAV登记了租金减免协议 ●即使租金减少,租金仍需花费租客超过30%的税前总收入 ●租客的储蓄少于10000澳元(不包括退休金) ●租客的每周税前收入低于1903澳元 租客无需支付赔偿金或提前终止协议的相关违约金 在下列情况下,因疫情遭受严重困难的租客不需要因为提前终止租赁协议赔偿业主遭受的损失,或者缴纳任何违约金: ●租客至少提前28天向业主发出了搬家意向通知 ●租客在通知中写明的日期当天或之后搬离了租赁场所 困难租客黑名单保护措施 如果租客因疫情相关原因无法支付租金,业主不能将其列入住宅租赁数据库(即黑名单)。 对业主的救济措施 土地税减免 作为维州政府支持租赁双方一揽子计划的一部分,向租客提供租金减免的业主可能有资格在2020年土地税年度中获得最多50%的减免。 由于疫情相关原因无法找到租客的业主也有资格享受该租赁场所2020年土地税年度25%的减免。   对租赁双方的救济措施 因疫情相关原因导致的违约行为,不视为违反租赁条款 新法为租赁双方提供的最大保护之一就是“疫情免责理由”: 如果租客或业主由于疫情相关的合理原因无法遵守租赁协议的条款或规定,租客或业主将获免责,不会被认为是违反规定。 疫情相关的原因包括但不限于: ●患病,无论是否患上新冠肺炎 ●需要配合卫生和人类服务部任命的官员行使公共卫生紧急权力 ●遵守租约将会引起生活或经济严重困难 ●和新冠疫情有关的其他特殊情况 缩短租赁协议期限 […]

维州楼花印花税减免,疏漏这些将吃大亏!

对于澳洲的房产投资者来说,“楼花”这个词一定不会陌生。“楼花”,指的是尚未在土地局注册好的物业,泛指尚未竣工的房产。 如果您是在维州购入楼花,只要符合条件,就可获得维州政府推出的税务优惠。 买哪些物业可以享受印花税减免? ➢土地别墅套餐 (House and Land Package) ➢楼花物业 (Off-the-plan Property) ➢翻新物业 (Substantially Renovated Home) 什么是楼花减税优惠? 在维州购买房产,必须在交房时向财政局缴纳土地转让税(Land Transfer Duty),俗称“印花税”。 通常来讲, 普通维州土地转让税的缴税金额,是以该房产的购买价格或市场估价为基础计算。如果购买价格和市场估价有偏差,则以价格更高的为准。 而“楼花”的缴税金额,则以该房产的合同价格,减去合同交换日(或之后)产生的建造成本(或翻新成本)为基础来计算的。 哪些买家有资格享受楼花减税优惠? 首先,买家只适用于自然人,公司买家或通过信托购买的买家不能享受减税优惠。 其次,合同是否在2017年7月1日之前交换的: 2017年7月1日前交换的合同 所有楼花买家均可享受减税优惠,无论该房产是用于自住还是投资。 如果原买家在2017年7月1日之后,根据该合同提名了新的买家,新买家或也可享受减税优惠。 海外买家也可申请减税优惠,但这一优惠只针对印花税,海外买家仍需全额缴纳土地附加税 2017年7月1日或之后交换的合同 只有符合以下条件之一的楼花买家才可享受减税优惠: 1、该房产为买家主要居住地(PPR Concession),同时:    ☑ 所有买家必须年满18岁,或满足法规的其他特例;    ☑ 该房产的应税价格不超过55万澳币;    ☑ 买家,或至少一名买家(与他人合买的情况下),必须在交房的12个月内,连续居住在该房产12个月。 2、该房产为买家首套房产(First Home Buyer Duty Reduction),同时:  ☑ 买家必须是首次置业者;    ☑ 该房产的应税价值不超过75万澳元;    ☑ 买家符合首次置业者补助的评定标准;    ☑ 买家, 或至少一名买家(与他人合买的情况下),必须在交房的12个月内,在该房产连续居住12个月。 如果您符合PPR Concession或者First Home Buyer Duty Reduction的规定,就可能有资格申请印花税优惠。 […]

投资移民客户福音,龙腾律师行再次攻克艰难一战

2020年中下旬起澳洲政府陆续颁布了一系列对于投资移民的利好消息,之后本财年的移民配额对于投资移民非常的友好,现在澳大利亚投资移民的火热程度与关注度达到了前所未有的高度。 在商业移民诸多的子类别中,188C重大投资者移民签证也基本是申请人较为推崇的签证。究其原因还是门槛较低以及最终拿到永居的过程较为轻松。 但是,门槛较低并不等同于审核要求低。 虽然整体上188C对于申请人的考量项目对比188A或者132会少很多,但是这屈指可数的考量项目的审核程度还是比较严格的。 虽然整体上188C对于申请人的考量项目对比188A或者132会少很多,但是这屈指可数的考量项目的审核程度还是比较严格的。 虽然整体上188C对于申请人的考量项目对比188A或者132会少很多,但是这屈指可数的考量项目的审核程度还是比较严格的。 例如,当被询问到此问题时,很多申请人可以很直接的指出此500万来自于:工资,房产,拆迁,赠与,抵押等等。但是,他们没有意识到当确认了所述的资金是源自上述的一个或者多个方面之后,更加重要的是所述的内容是否有足够的证据来支持。 例如,如果申请人通过抵押不动产来获得500万澳币,申请人是完全或是部分拥有抵押物,抵押人或抵押人们是否都完全同意抵押一事,被抵押方的资质,抵押合同是否完整以及合同中的重要条款的描述,抵押款的流向等等问题,都会影响这一主张的真实性与完整性。 同时,由于某些特定方面的法律在不同的国家会有不同的解读,某些在澳洲法律下可能有争议的问题在他国很可能是完全没有问题的。 所以,仅仅资金来源的某一个方面,就会有诸多的问题需要考虑。 在处理这一问题上,龙腾律师行也是一向秉承我们一贯的信念:人定胜天。 如果我们不能决定天时地利,那么我们就要将人和发挥到极致。从客户的最大利益出发,运用我们的专业知识以及丰富的经验,为我们的客户带来满意的结果。 继三周前我所成功帮助几个家庭拿到澳洲投资移民188C签证之后,我所在昨日再传捷报:我所来自华东地区的W先生一家喜获188C签证! W先生这一案子的难度其实就是资金来源的合法性。就如上面所述,W先生的资金来源涉及到了多个来源,而每一个来源都又涉及复杂的证明流程与证据。 W先生资金来源的一部分牵涉到受益权的问题,而中澳两国由于司法体系的不同对于这一方面法律的界定以及证据要求是完全不同的,仅仅这一问题签证官就提出了诸多的疑问。 而W先生的另一部分资金又牵涉到了与金融机构的质押问题,使得移民官质疑从此来源得到的资金的流动性问题。这一问题的难度并不在于质押方面的法律差别,而是那一份质押合同如何能在两国的法律中都解释得当。 此外,这一案子在转款的整个流程中也被要求追加补充每一个步骤的详细解释。不管是哪个部分,稍有疏漏,就会导致W先生签证失败。 整体来说,这个案子的难度不可谓不高。 当然,我所一直以来都在用我们的实际行动来贯彻我们的信念。在此案中,我所出动了大量的人力物力,包括我们的主任律师,一位资深物权法律师和整个移民法部门。 我所严谨地考虑分析了中国的合同法、公司法、物权法以及澳洲移民法、合同法等相关法律,还有澳洲移民程序意见手册中政策性的解读。 我所最终准备了一份38页的解释信,对于签证官提出的疑问进行一一解答,最终移民官没有再次提出更多的要求。 同时,我们相信我们的努力也折服了移民官。在缴纳了语言培训费2日之后,W先生顺利拿到签证。 我们同时也相信,我所对于中澳两国法律的解读以及融会贯通、以及用我们独到的经验将这些内容有条理的呈现在移民官面前,在此案中发挥了重要的作用。 我们也再次深刻的感受到,我所每一次成功的案例,必定都可见我所律师扎实的听说读写基本功。耐心听懂客户的每一句话,与客户询问诉说每一个细节,仔细阅读客户提供的文件及法律,谨慎的撰写呈交的报告。 最后,我们再一次恭喜W先生和他的家庭!衷心祝愿他们在澳洲之后的生活工作一切顺利。 真正的提高成功率与审批速度,最终还是取决于申请人准备的专业程度。而在这一过程中,如果申请人不能自己操办这一事宜,找寻一位专业负责的代理人是非常重要的。Longton Legal非常乐意为您提供必要的法律援助。 我们也再次提醒各位意向申请人,近期投资移民配额近乎翻番,同时移民局承诺提升审批效率,加上明年7月1日开始的改革决定,各种信息都刺激着澳洲商业/企业家投资移民类别将创历年来申请新高,各位意向申请人需要尽快启动,以获得改革前最后一个财年的配额。 也请大家勿忘上个财年投资移民配额,可是从3月就开始陆续告罄的。 我们也将会一直致力在第一时间为朋友们带来最新的资讯。如果您有任何的问题,或者对于上述情况的准备有疑问,您可以通过微信公众号客服功能或者直接拨打热线电话1800 959 999联系我们,Longton Legal 非常乐意给您提供有关签证方面的法律意见。    

华人注意!在澳购买住宅类地产,这些细节要注意!许多人遭处罚,甚至面临刑事起诉!只因忽略了这些…(下)

在上期Longton Leagl的文章中,我们给大家分享了关于海外人士投资澳洲住宅类地产的相关法律事项。 当然,一篇文章不足以完全涵盖所有,本期以及今后的日子里,Longton Legal将继续和大家分享相关的法律知识。 在澳大利亚,地产持有者需要注册土地税账户以便接受土地税账单。本文以住宅类地产为例,简要说明澳大利亚土地税的征收。 土地税是一种对“土地价值“所征收的税,与房产的价格并不相同。征收部门为各州税局(State Revenue Office),而非澳大利亚税务局(ATO),起征额和税率在各州是有差别的。 各州虽都是按照年来征收计算土地税,但是结算日期也有所不同,如新南威尔士州和维多利亚州是按照日历年度作为征收结算点(12月31日),而昆士兰州则是按照财年征收(6月30日)。 每年,各州政府会在结算点时,对地产持有者名下的无豁免土地总价值进行计算,并且对超出起征点部分征收相应的土地税。常见的土地税豁免包括自住房产,农场或慈善机构场所等。 在新南威尔士州,土地价值是由总估价师办公厅(Valuer General)来计算估值,而维多利亚州则是由市政厅提供土地价值(Site Value)。在每年的结算点之前,您会收到相应的账单显示您的土地价值以及应缴的土地税额。   与印花税相同,各州政府会对海外人士征收土地税附加税。在新南威尔士州称为附加土地税(Surcharge Land Tax),在维多利亚州称为缺席人士附加税(Absentee Owner Surcharge)。 作为海外购买人士,您除了需要遵循上文提到的土地税征收与计算方式,同时需要额外缴纳海外人士附加税。 值得注意的是,就算您不需要交正常的土地税,也可能面临缴纳一定的海外人士附加土地税。因为附加税没有起征额。  

华人注意!在澳购买住宅类地产,这些细节要注意!许多人遭处罚,甚至面临刑事起诉!只因忽略了这些…

澳洲房地产市场一直受到许多海外买家的青睐,然而若想投资澳洲的房产,就必须对澳洲的相关法案条例有所了解,心中有底。 如果您是海外人士(包括临时澳大利亚居民<temporary residents>或外国非澳大利亚居民<foreign non-residents>),并且打算投资澳大利亚住宅类地产,那么您可能需要提前就您的投资,告知予澳大利亚税务局(Australian Taxation Office)。 按照澳大利亚的海外人士投资框架规定,海外人士在购买澳大利亚住宅类地产之前,通常需要申请投资批准(FIRB approval)。 如果您购买的地产的开发商已经取得了整个项目的批准,允许出售给海外人士(俗称:blanket approval),那么一般情况下则不需要额外申请投资批准。 在每次提交申请时,均需要缴费,费用金额取决于物业的价值。审批通过后,您才有权在澳大利亚投资住宅类地产。 除了申请批准,在购买的地产成交后,您还有一些可能面临的义务与费用。 如果您不遵守这些条件,就会面临收到违法罚单或者民事处罚,甚至刑事起诉的风险。   【1】土地和水资源登记册 (ATO land and water register) 根据FIRB审批条件,海外购房人士必须在您的地产交割日后的30天内在澳大利亚税局的土地与水资源登记册上登记注册您购买的房产。 并且在当您的地产权益,您的海外人士身份或者物业类型变更时,您也有义务通知澳大利亚税务局。如果您逃避义务,就会面临收到违法罚单或者遭致民事处罚,甚至刑事起诉的风险。 您可以通过下面的链接注册: https://www.ato.gov.au/firb_land_registration/   【2】空置费申报 (Vacancy fee) 作为海外人士,当您购买了一套住宅后,您有义务在每个空置年(Vacancy Year)(即成交日起开始的12个月)结束后的30天内,向澳大利亚税务局提交一份年度空置费申请表,阐明在过去12个月内该住宅的使用情况。 如果该物业在空置年内超过183天无人居住,您可能面临空置费。 对于共有产权(joint tenants), 只需要其中一位产权拥有者申报空置费,不需要每位重复递交。如果面临空置费,空置费只需交纳一份。 对于联名产权(tenants in common),每位产权拥有者都需要申报空置费。如果面临空置费,那么每位产权拥有者都需要缴纳空置费。 空置费的具体金额,一般与您在购买该地产时所递交投资批准的费用相同。 如果您购买地产时,开发商已取得了整个项目的批准,但您并没有申请投资批准,那么空置费将等于开发商未取得批准的情况时所需付的费用。 如果您在购买该地产时,申请投资审批的费用被免除,那么空置费为最低的投资批准费用(例:$5,800)。